Alles over huren en wonen

Renovatie, sloop en splitsen

Heeft uw verhuurder plannen met uw woning, bijvoorbeeld renovatie, sloop of splitsen, dan kunt u met vragen hierover terecht bij de bewonersondersteuners van WSWonen Oost.

Renovatie en onderhoud

Als er sprake is van achterstallig onderhoud in de woning kan een huurder van de  verhuurder eisen dat dit verholpen wordt. Andersom kan een verhuurder ook van een huurder eisen dat deze meewerkt aan het verhelpen van achterstallig onderhoud (uiteraard wel nadat er goede schriftelijke afspraken gemaakt zijn over uitvoering van de werkzaamheden). Bij renovatie is dat ingewikkelder. Bij renovatie is altijd sprake van  geriefsverbetering, waarbij er dus iets in de woning verbeterd wordt, of er wordt iets toegevoegd dat er eerder niet was (bijv. dubbel glas, een cv-installatie, een ligbad of een luxe keuken). Dit kan niet uitgevoerd worden zonder toestemming van de huurder. Een verhuurder kan een huurverhoging voorstellen voor een renovatie, maar die moet in verhouding staan tot de verbetering (eventueel is een onredelijke huurverhoging achteraf, binnen drie maanden na gereedkoming, aan te vechten middels een procedure bij de Huurcommissie).

Een renovatie is dus altijd onderwerp van onderhandeling tussen huurder en verhuurder. Vaak zijn er meerdere woningen betrokken bij een renovatie. Het is dan goed de krachten van de huurders te bundelen (bijv. in een bewonerscommissie) en gezamenlijk afspraken te maken met de verhuurder. Bij grote renovaties die niet in bewoonde staat uitgevoerd kunnen worden hebben huurders recht op een verhuiskostenvergoeding en een stadsvernieuwingsurgentie, waarmee ze voorrang krijgen bij Woningnet. Huurders die na de renovatie terug willen keren verblijven tijdelijk in een wisselwoning. Over de voorwaarden van eventuele terugkeer moet met de verhuurder onderhandeld worden.

Sloop

Aan een sloopbesluit gaan vaak lange processen vooraf.  Zijn veel huurders het niet eens met de voorgenomen sloop, dan is het belangrijk een bewonerscommissie op te richten en de plannen gezamenlijk ter discussie te stellen. Dit kan door politieke druk en/of door bezwaar en beroep. Zijn de meeste huurders het wel met de plannen eens of is het sloopbesluit onomkeerbaar, dan is het van belang dat er goede afspraken gemaakt worden voor de zittende bewoners. De verhuurder is verplicht de woning tot aan de sloop ‘veilig, wind- en waterdicht’ te houden. Huurders met een vast huurcontract hebben recht op een verhuiskostenvergoeding en een stadsvernieuwingsurgentie. Dit geldt niet voor tijdelijke huurders. Over terugkeer in de nieuwbouw kan met de verhuurder onderhandeld worden.

Splitsen

Splitsen is een wijziging in de registratie van het eigendom van een pand. Zonder splitsingsvergunning kan een pand alleen in zijn geheel worden verkocht. Door splitsing wordt een pand verdeeld in appartementsrechten, en kan dan per verdieping verkocht worden. Dit is vaak erg  lucratief voor een eigenaar.

Splitsen van sociale huurwoningen (woningen met een huur onder de grens van € 664,66, de zogen. liberalisatiegrens) kan echter niet zomaar. In elk stadsdeel is er een jaarlijks vastgesteld quotum (maximum aantal te splitsen sociale huurwoningen). Verder moeten woningen aan bepaalde onderhoudseisen voldoen voordat een eigenaar een vergunning kan krijgen. Vaak vindt splitsing daarom in combinatie met onderhoud en renovatie plaats. Sinds 2009 hebben eigenaren zich te houden aan de ‘gedragscode splitsen’. Dit houdt o.a. in dat er een overeenkomst met de  huurder moet worden getekend en dat er werkafspraken op papier moeten staan voordat de eigenaar aan de slag kan. De huurder is in principe alleen gedwongen mee te werken aan het opheffen van achterstallig onderhoud. Een huurder (met een vast huurcontract) kan dus nooit gedwongen worden te verhuizen of bijv. zijn zolder af te staan, of een huurverhoging te accepteren.