Alles over huren en wonen

In een pand aan het Mercatorplein in stadsdeel de Baarsjes is enige tijd geleden door het Wijksteunpunt Wonen stankoverlast van rioollucht geconstateerd. Lees verder

Op 27 juni hebben de gemeente Amsterdam en de Vereniging Vastgoed Belang de Gedragscode Splitsen (verder te noemen: Gedragscode) ondertekend. Deze code zorgt voor een verantwoorde omgang van verhuurders met huurders bij het splitsen van particuliere huurwoningen in appartementsrechten. De Gedragscode gaat gelden voor alle splitsingsaanvragen in Amsterdam. Per 1 september 2008 gaat de code op vrijwillige basis in; vanaf 1 april 2009 is de code verplicht gesteld aan alle verhuurders en eigenaren die willen splitsen. Lees verder

Doorstromers verliezen bij verhuizing niet direct hun opgebouwde rechten en zij die willen gaan samenwonen mogen hun opgebouwde inschrijf- of woonduur bij elkaar optellen. Dit is bepaald in het nieuwe convenant woonruimteverdeling. De belangrijkste wijzigingen van het nieuwe convenant woonruimteverdeling beogen vooral de doorstroming te verbeteren.

De regeling ‘Tijdelijk behoud Woonduur’ moet van een verhuizing een minder alles-of-niets beslissing maken. De doorstromer behoudt na een verhuizing nog vijf jaar zijn opgebouwde woonduur. Die kan hij dus weer inzetten als de nieuwe buurt niet blijkt te bevallen. Deze regeling geldt met terugwerkende kracht voor degenen die de afgelopen vijf jaar zijn verhuisd.

Met de nieuwe regeling ‘Samenvoegen Woonduur’ wordt tegemoet gekomen aan de prangende wens van partners die willen gaan samenwonen: zij kunnen voortaan hun opgebouwde woonduur bij elkaar optellen. Uiteraard worden de inkomens ook bij elkaar opgeteld en moeten beiden een lege woning achterlaten.

Huurdersorganisaties hebben vanaf 1 januari 2009 meer invloed dankzij de gewijzigde Overlegwet die op 23 september is aangenomen door de Eerste Kamer. Hoofdzaak is verder dat huurdersorganisaties uit de commerciële sector nu (nagenoeg) dezelfde rechten hebben als huurdersorganisaties van woningcorporaties.

Op 31 oktober was er een symposium van de Nederlandse Woonbond waar de wijzigingen in de Overlegwet werden toegelicht. Er zijn twee hoofdzaken:

1. Voortaan hebben huurders van woningcorporaties en huurders van particuliere verhuurders dezelfde rechten.
2. Huurdersorganisaties hebben nu meer zeggenschap over het beleid van de verhuurder.

Particuliere en corporatiehuurders
Tot nu toe hebben huurdersorganisaties in de woningcorporatiesector meer rechten, via het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). Deze rechten zijn overgeheveld naar de Overlegwet, waarmee het verschil tussen beiden verdwijnt.

Grens: 25 woningen (was 100)
Momenteel kunnen huurdersorganisaties pas meepraten als hun verhuurder meer dan 100 woningen heeft. Vanaf 1 januari is dit verlaagd naar 25 woningen.

Representativiteitseis vervalt
Huurdersorganisaties bij particuliere verhuurders hoeven niet langer aan te tonen dat ze ten minste 50 procent van de huurders vertegenwoordigen.
Wel is het aan te raden dat zij zo goed mogelijk contact onderhouden met hun medehuurders.

Advies over meer onderwerpen
Het recht op overleg en advies wordt uitgebreid met de volgende onderwerpen: fusies, overnames, renovaties, verkoopbeleid, sloop, leefbaarheid buurt, uitspraken klachtencommissie verhuurder, prestatieafspraken met de gemeente.

Instemmingsrecht over servicekosten
Huurdersorganisaties hebben met ingang van 2009 instemmingsrecht over het servicekostenbeleid van hun verhuurder. Dat houdt in dat de verhuurder pas een besluit hierover kan doorvoeren als hij de huurdersorganisatie eerst om instemming heeft gevraagd – en deze heeft gekregen.

Huurders van meerdere verhuurders vertegenwoordigen
Het wijzigingsvoorstel maakt het mogelijk dat ook huurdersorganisaties die huurders van meer verhuurders vertegenwoordigen als gesprekspartner voor hun verhuurder mogen optreden.

Overleg met alle huurdersorganisaties of specifiek
De hoofdregel is dat de verhuurder moet overleggen met álle organisaties die zijn huurders vertegenwoordigen. Er zijn twee uitzonderingen:

• als er een overkoepelende huurdersorganisatie is (een huurdersorganisatie ‘op verhuurderniveau’), dan heeft deze het primaat en hoeft de verhuurder over algemene plannen alleen met die club te overleggen. Gaat het om plannen over een specifiek complex, dan moet de verhuurder daarnaast met de bewonerscommissie van dat blok overleggen;
• is er geen overkoepelende club, dan moet de verhuurder over specifieke plannen alleen overleggen met de desbetreffende bewonerscommissie.

Adviesrecht bewonerscommissies
Over zaken die spelen op complexniveau moet de verhuurder behalve met de overkoepelende huurdersorganisatie ook overleggen met de bewonerscommissie van dat blok. Zij krijgen adviesrecht over sloop, renovatie, huurprijzenbeleid, het servicekostenpakket en de leefbaarheid van de buurt.

Verlenging adviestermijn
De adviestermijn voor een huurdersorganisatie wordt verlengd tot minimaal zes weken.

Agendarecht
Nieuw is dat huurdersorganisaties en bewonerscommissies het recht krijgen onderwerpen op de overlegagenda te zetten. Ook hebben ze het recht een eigen expert uit te nodigen voor de vergadering.

Kostenvergoeding
De vergoedingsregeling is uitgebreid. Interne organisatiekosten (vergaderruimte, porto) moeten vanaf 1 januari volledig worden vergoed. Huurdersorganisaties kunnen met hun verhuurder een budget afspreken voor organisatiekosten, krantje of weblog, inhuren expertise enzovoorts. Om een voorbeeld te noemen: het bedrijf Grouwels Vastgoed stelt dit op 7 euro per huurder per jaar.

Het is aan te raden vooraf een goede jaarbegroting in te dienen en achteraf een jaarrekening op te stellen waarin verantwoording wordt afgelegd.

Geschillenregeling eenvoudiger
Als de wet ingaat, is er nog geen landelijke geschillenregeling in de vorm van een commissie. Minister Vogelaar wil deze wel instellen. Voorlopig kunnen huurdersorganisaties die een onoplosbaar lijkend geschil hebben met hun verhuurder alleen naar de kantonrechter stappen. Deze kan de plannen van de verhuurder waarover een geschil bestaat niet inhoudelijk beoordelen. Wel toetst de rechter of de verhuurder zich aan de wet heeft gehouden.

Bron: symposium van de Nederlandse Woonbond, ‘Nieuwe kansen voor de Overlegwet’, 31 oktober 2008.

Verder lezen
Op de website van de Huurdersvereniging Centrum wordt in 10 vragen en antwoorden uiteengezet wat de nieuwe Overlegwet betekent voor huurders van een particuliere woning.

Wet op het overleg huurders verhuurder (de huidige (oude) wet uit 1998)

Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurder (verbetering positie en zeggenschap huurders per 1-1-2009)

Procedure adviesrecht nieuwe Overlegwet (document van de Nederlandse Woonbond)