Daarnaast krijgen Huurdersorganisaties nu meer zeggenschap over het beleid van de verhuurder.
Grens: 25 woningen (was 100)
Momenteel kunnen huurdersorganisaties pas meepraten als hun verhuurder meer dan 100 woningen heeft. Vanaf 1 januari is dit verlaagd naar 25 woningen.
Huurdersorganisaties bij particuliere verhuurders hoeven niet langer aan te tonen dat ze ten minste 50 procent van de huurders vertegenwoordigen.
Wel is het altijd aan te raden dat zij zo goed mogelijk contact onderhouden met hun medehuurders.
Advies en instemingsrecht
Het recht op overleg en advies wordt uitgebreid met de volgende onderwerpen: fusies, overnames, renovaties, verkoopbeleid, sloop, leefbaarheid buurt, uitspraken klachtencommissie verhuurder, prestatieafspraken met de gemeente.
Huurdersorganisaties hebben met ingang van 2009 instemmingsrecht over het servicekostenbeleid van hun verhuurder. Dat houdt in dat de verhuurder pas een besluit hierover kan doorvoeren als hij de huurdersorganisatie eerst om instemming heeft gevraagd – en deze heeft gekregen.
Overleg
De hoofdregel is dat de verhuurder moet overleggen met álle organisaties die zijn huurders vertegenwoordigen. Er zijn twee uitzonderingen:
- als er een overkoepelende huurdersorganisatie is (een huurdersorganisatie ‘op verhuurderniveau’), dan gaat deze voor en hoeft de verhuurder over algemene plannen alleen met die club te overleggen. Gaat het om plannen over een specifiek complex, dan moet de verhuurder daarnaast met de bewonerscommissie van dat blok overleggen;
- is er geen overkoepelende club, dan moet de verhuurder over specifieke plannen alleen overleggen met de desbetreffende bewonerscommissie.
Adviesrecht bewonerscommissies
Over zaken die spelen op complexniveau moet de verhuurder behalve met de overkoepelende huurdersorganisatie ook overleggen met de bewonerscommissie van dat blok. Zij krijgen adviesrecht over sloop, renovatie, huurprijzenbeleid, het servicekostenpakket en de leefbaarheid van de buurt.
De adviestermijn voor een huurdersorganisatie wordt verlengd tot minimaal zes weken.
Nieuw is ook dat huurdersorganisaties en bewonerscommissies het recht krijgen onderwerpen op de overlegagenda te zetten. Ook hebben ze het recht een eigen expert uit te nodigen voor de vergadering.
Kostenvergoeding
De vergoedingsregeling is uitgebreid. Interne organisatiekosten (vergaderruimte, porto) moeten vanaf 1 januari volledig worden vergoed. Huurdersorganisaties kunnen met hun verhuurder een budget afspreken voor organisatiekosten, krantje of weblog, inhuren expertise enzovoorts.
Het is aan te raden vooraf een goede jaarbegroting te maken en in te dienen en achteraf een jaarrekening op te stellen waarin verantwoording wordt afgelegd.
Geschillenregeling wordt eenvoudiger
Als de wet ingaat, is er nog geen landelijke geschillenregeling in de vorm van een commissie. De minister wil deze wel instellen. Voorlopig kunnen huurdersorganisaties die een onoplosbaar lijkend geschil hebben met hun verhuurderalleen naar de kantonrechter stappen. Deze kan de plannen van de verhuurder waarover een geschil bestaat niet inhoudelijk beoordelen. Wel toetst de rechter of de verhuurder zich aan de wet heeft gehouden. |